本溪市物业领域问题集中整治工作经验做法

   本溪市全面推进物业领域突出问题专项整治工作，以12345平台投诉数据分析为基础，梳理总结物业领域存在的问题及形成原因，有针对性地制定相关工作措施，加大力度整顿物业市场环境。

一、立规矩，完善制度体系。

一是针对行业管理职责不清、监管乏力等问题。市住建局已与沈阳市房产局进行对接，学习其经验，拟出台《本溪市规范住宅区物业管理办法》。进一步压实物业企业的主体责任，街道社区的属地管理责任和县区住建部门监管责任，满足广大业主需求起到积极促进作用。

二是针对业主大会、业主委员会成立过程中暴露出的规则不清、管理混乱问题。市住建局制定印发了《业主大会和业主委员会议事规则》（示范文本），对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行了规范。

三是针对业主对自身权利义务不清问题。市住建局出台了《住宅区业主管理规约》（示范文本），引导和规范广大业主合理使用、维护物业，依法行使权力、履行相应义务。

四是针对考评机制落实不到位问题。落实《本溪市物业服务质量考评方案》，加快构建市考县区、县区考街道、街道考社区的三级考评机制。局纪检监察组、物业科将于近期就考评机制落实情况进行专项检查。

五是针对百姓以12345投诉热线代替报修电话等问题。近日，市住建局正通过新闻媒体、纸质宣传册向全社会公布了市物业协会、市住建局物业科、县区物业办以及街道等多个部门电话，畅通百姓报修渠道，促进物业矛盾纠纷就地化解，减少12345热线投诉量。

二、评信用，加强企业管理。

一是加强信用管理。组织县区住建部门、街道社区开展《本溪市物业服务企业信用信息分级管理实施细则（试行）》专题培训，确保将企业信用信息监管工作抓到实处，将企业12345投诉、矛盾化解、涉法涉诉等情况纳入信用监管范畴，将监管结果在市住建局网站上进行了公开。

二是真正发挥物业服务企业“红黑榜”作用。对纳入黑榜企业约谈企业负责人，支持广大业主依法依规使其退出物业小区，如平山区宏晋物业公司因其服务效果差被纳入黑榜，经业主大会同意，责成其从金龙泉一期小区撤出，由天亿物业公司对小区进行接管。该小区在短期内实现较大变化，电梯进行更新、违建全部拆除、楼道粉刷完毕，百姓均表示满意。

三是设立物业服务企业奖补资金。每季度对各县区2家优秀企业各发放1万元奖补（市、县区各承担50%），由市住建局和物业协会监督考核。对信用评价好、红榜企业进行优先奖励，从而调动物业企业工作积极性，同时也解决了市级层面对物业企业缺乏管理抓手问题。

四是开展“双公示”工作。联合局纪检监察组对主城区物业服务企业进行系统排查，责成物业企业将其收支情况、物业合同进行“双公示”。​

五是继续开展“红色物业”小区创建工作。加强物业企业党建指导工作，对党员人数不足3人的企业，可通过联合党支部或选派党建指导员的方式，提高党组织覆盖率。同时，重点对转山新家园小区“红色物业”小区经验在全市范围内推广，通过新媒体将该小区王丽华调解室打造成为本溪物业矛盾纠纷化解的重要宣传点。

三、促整合，实现规模效益。

一是政府层面开展片区面积整合。市住建局已督促属地政府成立联合工作组，对地理位置相邻、产权相对单一的老旧小区划片整合，保证物业企业经营面积，逐步实现规模化管理。

二是企业层面开展以大并小整合。对较大企业而言，可增加管理面积，分薄管理成本；对较小企业而言，可增加抵御风险能力，提高服务质量。目前，晟泰物业、新嘉乐物业等多个物业公司已经着手开展此项工作。

三是协会层面开展管理资源整合。已组织物业协会对目前在会企业进行普查，初步建立了本溪市房地产协会物业专家人才库（图24），从矛盾调解、技术应用、水电气暖等方面汇集人才，后续将探索建立物业企业矛盾纠纷调解联席会议制度，畅通物业企业沟通渠道，减少投诉问题。同时，组织专业人员收集物业方面法律案例，拟出台《物业行业百个案例分析》（待定），对物业管理中出现的各类问题进行梳理，并在全市范围内下发，让百姓了解自己的权利义务，减少不必要的投诉。

四、全覆盖，探索新型模式。

一是研究大物业服务模式。已与国内物业行业龙头企业中海物业集团等企业进行对接，积极整合区域内资源，交由一家企业，实现规模化、集约化管理。目前，中海物业正与明山区进行对接，拟将程家社区周边区域作为试点，形成经验后在全市范围内推广。

二是推行“以好带差”模式。目前，平山区已与多家物业企业进行对接，通过物业区域整体打包，在确保物业服务企业盈利基础上，实现弃管小区得到有效管理。

三是学习信托制管理模式。前期，市住建局组织全市各县区住建局、物业办、物业企业到沈阳市和平区和光园小区进行现场学习。目前，各县区均根据自身实际情况探索开展信托制物业管理模式，通过信托契约、财务公开，推动物业管理向公开化、透明化发展。

    目前，市住建局正通过上述方式全面加强行业整顿，2025年本溪市《政府工作报告》中，将60个非专业物业管理老旧小区纳入专业物业服务列为十件民生实事的第一件。市住建局自加压力，力争全年将300个非专业物业管理老旧小区纳入专业物业服务之中，目前已完成44个。市住建局将全力推进相关工作，坚决改变行业管理乱象，在降低投诉率基础上，确保更多百姓享受到专业化物业服务。